LA PROMOTION IMMOBILIERE DE A à Z

Assurance dommages ouvrage (ADO)

L’assurance dommages ouvrage permet à l’acquéreur, lorsqu’un désordre est constaté et rentre dans le domaine des dommages garantis, d’obtenir réparation sans avoir à rechercher la responsabilité du constructeur.

 

Assurance responsabilité

L’assurance responsabilité doit être souscrite par le vendeur d’immeuble à construire et par chaque participant à la construction (entrepreneur, architecte, technicien,…) pour les couvrir en cas de dommages dont ils peuvent être tenus responsables pendant 10 ans.

 

Architecte

L’architecte est un professionnel de l’immobilier qui intervient sur un projet de construction ou de rénovation. Il établit les plans et prépare, contrôle, dirige les travaux et en évalue les coûts. L’architecte est doté d’un diplôme reconnu par l’Etat et inscrit au tableau de l’Ordre des architectes. Cette profession est régie par la loi du 3 janvier 1977 .

Le recours à un architecte est obligatoire pour la construction d’une maison, et pour le dépôt d’un permis de construire si la surface hors oeuvre nette (SHON) dépasse 170 m².

 

Acte authentique de vente

Acte rédigé par un Officier Public (notaire, huissier de justice) définissant les droits et les obligations des parties contractantes afin de formaliser la vente immobilière.

L’acte notarié a une valeur plus importante que l’acte sous seing privé. Il a un double caractère : authentique et exécutoire. Authentique, il assure la date de vos conventions et n’est attaquable que par le biais de l’inscription de faux. Il a la force d’une loi entre les contractants. Exécutoire, il permet, par lui-même, sa propre exécution et a alors la force d’un jugement.

 

Contrat de réservation

Contrat préliminaire signé entre l’acquéreur et le promoteur lors d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Ce contrat préliminaire s’applique aux immeubles à construire ou en l’état futur d’achèvement : le promoteur s’engage à réserver un logement neuf ou en construction à un acquéreur qui doit en contrepartie verser un dépôt de garantie. Le contrat doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires sur le bien vendu, son prix et les modalités de sa révision.

 

Coefficient d’occupation des sols (COS)

Le COS permet de connaître le nombre maximum de mètres carrés constructibles par rapport à la surface du terrain. C’est le Plan d’Occupation des Sols (P.O.S.) qui fixe pour chaque zone un ou plusieurs COS.

 

Cadastre

Le cadastre est un document établi au niveau des communes qui recense toutes les propriétés foncières et qui fixe leur valeur locative servant de base aux impôts locaux.

La consultation des documents cadastraux en mairie est gratuite.

 

Frais de notaire

Les frais de notaires comprennent les droits payés au Trésor public, les débours, les émoluments, et les honoraires. La part la plus importante de ce que les notaires facturent à leurs clients au titre des frais d'actes est formée de taxes, typiquement la taxe de publicité foncière, versées à l'État et aux collectivités locales

 

Garantie décennale

Cette garantie couvre tous les vices de construction compromettant la solidité de l’ouvrage pendant 10 ans. Le point de départ de la garantie décennale est apprécié à la date de réception du bâtiment par le maître d’ouvrage.

 

Garantie financière d’achèvement (GFA)

La Garantie financière d'achèvement (GFA) , dans le cadre de la Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), donne à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance du promoteur, le financement de l'achèvement de l'immeuble est garanti.

Dans le cadre d'une VEFA, le promoteur bénéficie des appels de fonds versés par les acquéreurs du programme immobilier, dans le respect des plafonds réglementaires suivants:

En contrepartie, l'acquéreur bénéficie d'une garantie d'achèvement extrinsèque délivrée, soit par une compagnie d'assurance, soit par un établissement financier, soit encore par une société de caution mutuelle.

Cette garantie d'achèvement donnée par un tiers, le garant, est dite extrinsèque.

Le garant prend l'engagement vis-à-vis des acquéreurs, de mettre en place les moyens financiers nécessaires à l'achèvement du programme immobilier, notamment en cas de défaillance du promoteur immobilier.

 

Investissement immobilier locatif

L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un logement immobilier pour le louer, afin de se construire un patrimoine, de percevoir des revenus complémentaires. Sous certaines conditions de défiscalisation, comme le dispositif Pinel en France, l'investissement immobilier locatif permet également de réduire ses impôts.

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Plan d’occupation des sols (POS)

Le P.O.S. est un document consultable en Mairie, qui fixe les règles d’urbanisme applicables au territoire d’une commune et permet d’organiser et de planifier son développement. Il donne le moyen de savoir si un terrain est constructible ou non et indique la destination future de chaque parcelle du territoire communal.

 

Promotion immobilière

Le processus du développement immobilier organisé par un promoteur suit les différentes étapes suivantes :

-l’étude de marché,

-le choix du site / l’analyse de faisabilité,

-l’acquisition du terrain,

-l’architecture du projet,

-l’obtention des autorisations administratives (permis de construire),

-le financement,

-la construction,

-la commercialisation,

-la livraison,

-la gestion (lorsque l’immeuble est conservé)

 

Surface hors œuvre nette (SHON)

La surface hors œuvre brute permet de calculer la surface hors oeuvre nette (SHON). Cette surface est à la base du calcul des droits à construire (permis de construire) ainsi que des différentes taxes liées au construit (taxe d’habitation, taxe locale d’équipement).

La surface de plancher hors oeuvre brute (SHOB) d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.

 

La SHON d’une construction est égale à la SHOB après déduction :

-des surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre

- des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures, terrasses, balcons et loggias,

- des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules.

 

Surface habitable (SH)

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

 

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Toute vente d’un immeuble à construire ainsi que du terrain doit être régie soit par un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, soit par un contrat de vente à terme.

En régime VEFA, l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées, et propriétaire des constructions à venir au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

A chaque stade d’avancement des travaux précisé dans le contrat de réservation, l’architecte ou le maître d’œuvre transmet au notaire une attestation d’avancement du chantier, lui permettant de déclencher auprès de l’acquéreur du lot l’appel de fonds correspondant.